Sittenwidrige Immobilienpreise: Wann ein Kaufvertrag unwirksam ist

KI-generiertes Bild mit DALL·E (OpenAI), erstellt über ChatGPT

Der Immobilienkauf gilt vielen als sichere Investition, sei es zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage. Doch nicht jeder Kaufpreis ist rechtlich unproblematisch. Wird eine Immobilie deutlich über ihrem tatsächlichen Marktwert veräußert, kann dies zur Nichtigkeit des gesamten Kaufvertrags führen. Maßgeblich ist § 138 Abs. 1 BGB, der sittenwidrige Rechtsgeschäfte für unwirksam erklärt.

Wann liegt ein auffälliges Missverhältnis vor?

Ein Immobilienkaufvertrag kann sittenwidrig sein, wenn zwischen Kaufpreis und tatsächlichem Wert der Immobilie ein auffälliges Missverhältnis besteht. Die Rechtsprechung nimmt ein solches regelmäßig an, wenn der Kaufpreis den Verkehrswert deutlich übersteigt – insbesondere dann, wenn er sich in einer Größenordnung bewegt, die sich dem Doppelten des Marktwertes annähert.

Zur groben Orientierung: Bereits Preisabweichungen im Bereich von deutlich über 50 % können kritisch sein. Je stärker die Differenz ausfällt, desto eher wird von einem „besonders groben Missverhältnis“ ausgegangen. In solchen Fällen kann sogar vermutet werden, dass die begünstigte Vertragspartei eine verwerfliche Gesinnung hatte – etwa, weil sie die Unerfahrenheit oder das Vertrauen des Käufers ausgenutzt hat.

Jedoch führt nicht jedes Ungleichgewicht automatisch zur Sittenwidrigkeit. Zusätzlich müssen weitere Umstände hinzukommen, etwa:

• eine gezielte Ansprache unerfahrener Käufer,

• die Darstellung der Immobilie als besonders sichere oder lukrative Kapitalanlage,

• unzureichende oder irreführende Informationen über den tatsächlichen Wert,

• oder ein strukturelles Ungleichgewicht zwischen den Vertragsparteien.

Allerdings gilt: Je gravierender das Missverhältnis ist, desto geringere Anforderungen werden an diese weiteren Umstände gestellt.

Wie wird der Marktwert festgestellt?

Entscheidend ist regelmäßig eine sachverständige Wertermittlung. Gerichte stützen sich häufig auf Gutachten, die den Verkehrswert zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bestimmen. Dabei kommen anerkannte Bewertungsverfahren wie das Vergleichswert- oder Ertragswertverfahren zum Einsatz.

Auch nachträgliche Bewertungen – etwa durch Banken im Rahmen einer Finanzierung – können ein starkes Indiz dafür sein, dass der vereinbarte Kaufpreis nicht marktgerecht war.

Spielt die Erfahrung des Käufers eine Rolle?

Ein häufiger Einwand lautet, der Käufer sei geschäftserfahren oder wirtschaftlich gebildet gewesen. Das allein schützt jedoch nicht vor der Anwendung des § 138 BGB. Selbst erfahrene Käufer können sich auf die Unwirksamkeit berufen, wenn das Missverhältnis besonders gravierend ist. Die Vorschrift dient dem Schutz der allgemeinen Rechtsordnung, nicht nur einzelner Verbrauchergruppen.

Welche Folgen hat die Sittenwidrigkeit?

Wird ein Immobilienkaufvertrag als sittenwidrig eingestuft, ist er von Anfang an nichtig. Das hat weitreichende Konsequenzen:

Wird ein Vertrag als sittenwidrig eingestuft, entfaltet er von Anfang an keine rechtliche Wirkung. Das bedeutet, dass die Parteien so zu stellen sind, als hätte es den Vertrag nie gegeben. Bereits erbrachte Leistungen sind daher zurückzugewähren, etwa der gezahlte Kaufpreis im Gegenzug zur Rückübertragung des Eigentums. Spätere wirtschaftliche Nachteile, beispielsweise Verluste bei einem Weiterverkauf, können jedoch nicht auf den ursprünglichen – nichtigen – Vertrag gestützt werden.

Soweit eine Sittenwidrigkeit dargelegt und bewiesen werden kann, besteht die Möglichkeit den zugrundeliegenden Vertrag rückabzuwickeln

Wer eine Immobilie erwirbt oder veräußert, sollte stets auf eine nachvollziehbare und marktgerechte Preisgestaltung achten. Insbesondere im Zusammenhang mit Kapitalanlagen werden häufig hohe Renditeversprechen gemacht. Sollte dieses Missverhältnis erst nach Abschluss des Kaufvertrages oder sogar nach dem Notartermin, könnte der Vertrag als von Anfang an nichtig gelten, soweit die Voraussetzungen eines auffälliges Missverhältnisses dargelegt und bewiesen werden können.

Rechtliche Fragestellungen sind regelmäßig einzelfallabhängig. Die vorstehenden Ausführungen können daher eine individuelle rechtliche Prüfung nicht ersetzen.

Wenn Sie wissen möchten, welche Handlungsmöglichkeiten in Ihrer konkreten Situation bestehen, stehe ich Ihnen im Rahmen einer kostenlosen Erstberatung gerne zur Verfügung. Nehmen Sie hierzu unkompliziert Kontakt auf.